Bakım yönetimi bakım faaliyetlerinin planlanması, yürütülmesi, denetimi, kontrolü ve geliştirilmesi amacı ile oluşturulan idari, finansal ve teknik yapıdır. Bakım yönetiminin, varlıkların ekonomik ömürlerini artırarak, işletmenin sürekliliğini sağlayacak alt yapıyı oluşturduğu düşünüldüğünde, etkin bir sürece sahip olması gerekliliği kaçınılmazdır. Bakım yönetim sistemi, varlıkların ömür devirleri boyunca etkin takibi, bakımlarının planlaması ve uygulaması, arıza onarımlarının yönetilmesi, bakım onarımlar için gerekli yedek parça, test ve ölçü aletlerinin yönetimini sağlar.
Üretim ve hizmet tesislerindeki etkin bakım yönetimi, uygulamaya başlandıktan sonra tesisin güvenli bir şekilde çalışması için koşulların oluşturulmasında hem de işin ticari başarısının desteklenmesinde tesis işletmesinin kritik bir unsurudur.
Bakım yönetiminin amacı;
Varlıklarınızın ömrünü uzatmak,
Varlık arızaları ve arıza süresi riskini azaltmak,
Bakımı planlamak ve kaynaklarınızı daha verimli bir şekilde tahsis etmek,
Maliyetlerinizi kontrol etmek,
Sektörünüzdeki yönetmeliklere uymak,
Çalışanlarınızın güvenliğini sağlamak,
Daha iyi politika ve prosedürleri uygulamaktır.
Bakım Yönetiminin doğru uygulandığı işletmelerde; ekipmanlar ihtiyaca tam cevap verirken, ekipman bakım masrafları da toplam üretim masraflarının %10’undan daha düşüktür. Uygulanan bakımın seviyesine ve tesisin cinsine göre bu değer, %3’lere ve hatta %2’lere kadar inebilir.
Bakım Türleri:
1-Periyodik(Koruyucu) Bakım Yönetimi
Koruyucu bakım olarak da bilinen periyodik bakım, işletmelerde en çok kullanılan bakım türüdür. Periyodik bakım, işletmenin varlıklarının işlevselliği ve verimliliği için, makine ve ekipmanların geçmiş bakım kayıtlarının ve çalışma şartları değerlendirilerek, zaman planlarına dayalı olarak durdurulup, bakım tariflerine göre bakıma çekilmesi ve değişecek yedek parçadan işçiliğe kadar tüm aşamaların planlanıp hazır bulundurulduğu bakım yönetimidir.
2.Kestirimci Bakım Yönetimi
Kestirimci Bakım Yönetimi periyodik bakım uygulanmadan, makine performansına dayalı, arıza veren makine ve ekipmanlardaki sorunların kritiklik düzeylerinin erken tespit edilmesi ve analiz edilerek düzeltilmesi amacıyla karşılaştırma sonucu yapılan bakımdır.
3.Arazi Bakım Yönetimi
Arızi Bakım Yönetimi işletmelerin periyodik bakımlarında yer almayan, kestirimci bakım ile tespit edilemeyen ve arıza oluşunca yapılan bakım ve onarımları içermektedir. Yedekli çalışan ve üretim parkı pahalı olmayan atölye tipi üretim yerlerinde sık görülen bu bakım türü, arıza ölçümlenemediği için üretim planlarını zorlaştırmakta ve duruşlara yönelik önleyici faaliyet yapılmasına olanak sağlamamaktadır.
BAKIM KAPSAMI HİZMETLERİ
1 İKLİMLENDİRME SİSTEMLERİ PERİYODU BAKIM VE KONTROLÜ
Drenaj tavası ve hattının temizliğinin yapılması, İç ve dış ünite serpantin temizliklerinin yapılması, Vantilatör ve motor kontrol edilip temizlenmesi, Hava giriş filtrelerinin temizlenmesi, Cihazların termostat kontrolleri ve ayarlarının yapılması, Cihazlarının dış ünitede gaz basıncı kontrollerinin yapılması, Sistemde bulunan gazın miktarına bakılıp gerekirse ilave yapılması, Kompresörlü dış ünitelerin gaz basınç kontrollerinin yapılması, Kanallı tip cihazların serpantin temizliğinin hava ile yapılması, Kanallı cihazlarda kanal bağlantı kontrollerinin yapılması, Elektrik tesisatı, V otomat, Voltaj – akım değerlerinin kontrolünün yapılması, Support (destek) kontrolünün (Titreşim Testi) yapılması, Duyu ile ses kontrolünün yapılması, Estetik görüntü kontrolünün yapılması, Yapılan tüm işlerin raporlarının tutulması ve müşteriye iletilmesi, İç veya dış ünitelerde bulunan elektronik kartların kontrolü, İç dış ünitelerin besleme gerilim ve akım ölçümleri, Kontrol devresine ait alçak gerilim hattı voltaj ölçümleri, Kompresörlerin şebekeden çektiği akım değerlerinin tespiti, Dış ünite çalışan tüm elektriksel devrelerin tamamı çalışır iken yapılan çalışma akımı kontrolleri, Tüm kablo soket ve klemens bağlantı uçlarının korozyon seti kontrolü, Cihazlarda bulunan tüm filtrelerin basınçlı su ve kimyasal yardımı ile temizliği, (mümkünse sıcak su ile), Alçak ve yüksek basınç devresi basınç ölçümleri, (manifold seti kullanarak), Evaporatör, kondenserlerin basınçlı su ve kimyasal yardımı ile temizliği, (mümkünse sıcak su ile), Fan kanatları ve klima kafes temizliği, Fan motor veya motorlarının yataklarının yağlanması ve gözden geçirilmesi, Yüksek gerilim girişlerinin kontrolü, Oda termostat ayarlarının kontrolü, basit çalışma testinin yapılması, Bakır boru hattı izolasyon kontrolleri, Bakır boru hattı ezilme ve kaçak kontrolleri, Drenaj hattının kontrolü, Soğutma gazının kontrolü yapılması, Dış ünite servis vanalarının ve rekorların kaçak kontrolü, Bakım yapıldıktan sonra çalışır halde teslim edilmesi gerekmektedir.
2. YANGIN ALGILAMA VE İHBAR SİSTEMİ BAKIM VE KONTROLÜ
Yangın algılama Sistemlerinin panel, modül (kontrol, adresleme, network kartları vb.), dedektör, ikaz cihazı (siren, flaşör vb.) ve yangın ihbar butonları, kontrol cihazları kontrolü, Akülerin kontrolü, Çıkış voltajlarının kontrolü, Dedektör, buton ve sirenlerin temizliği ve çalışır olması, İşlevini yitiren buton, dedektör, siren vb elemanların tespit edilmesi, Tüm akım-gerilim değerlerinin kontrolü, Hata simülasyonları ve lamba testleri, Yangın paneli tüm zon ve looplarının kontrolü, Yangın sistemi yazılımının kontrolü, Duman dedektörleri ve siren butonları alarm testleri ve mahal tespiti, Dedektörlerin test gazı ile alarma geçirilmesi ve adreslemenin doğruluğunun tespiti, Mevcut sistemin asansör, jeneratör vb sistemlerle bağlantılı olup olmadığının tespiti, Ana Kontrol paneli ve sistem ekipmanları arasındaki haberleşmenin kontrolü ve fonksiyon testleri ve kontrolleri, Çeşitli bölgelerdeki detektör ve butonlardan verilen alarmların güvenlik odasında bulunan tekrarlama panelinden izlendiğinin kontrolü, Kontrol panelinden yangın alarmının geldiği bölgenin görüntülendiğini ve alarm bölgesinin doğruluğunun kontrolü, Paneller üzerindeki kontrol tuşlarının normal işlevlerini yapıp yapmadığının kontrolü, Alarm geldiğinde, belirlenen gecikme süresinden sonra sesli ikazların çalışırlığının bakımı/kontrolü, Panellerin, dedektör, kontrol modülleri, sesli alarm cihazları ve butonların genel bakımı/kontrolü, Kontrol modüllerinin temizliği ve çalışıp çalışmadığının kontrolü; besleme voltajları ve akülerin kontrolü yapılacaktır ,Panel, dedektör ve benzeri ekipmanlar tozlanma sebebi ile arıza yapabilmekte ya da hassasiyetini kaybedebilmektedir. Tüm ekipmanların içi toz emicilerle temizlenecektir. Bu temizlik işlemleri için ihtiyaç duyulan özel sıvılar ve malzemeler YÜKLENİCİ tarafından karşılanacak ve bunlar için ayrıca bir bedel ödenmeyecektir, Bakım işlemi esnasında ortaya çıkan her türlü çöp ve malzeme artıkları temizlenecektir, Tüm sistemin çalışır olarak teslim edilmesi gerekir.
2.1 YANGIN ALGILAMA PANELLERİNİN BAKIM VE KONTROLÜ
Yangın panelinin görsel kontrolünün yapılması, Yangın panelinin testlerinin yapılması, Yangın panelinin LED ve gösterge testlerinin yapılması, Tarih ve saat kontrolünün yapılması, Panel olay hafızasının kontrolü, Rasyonel olarak detektör, buton ve modulden alarm oluşturulması, Besleme sistemlerin ve besleme kartının testlerinin yapılması, Akülerin test edilmesi, Akü voltajının ölçülmesi, Akü şarj akımının ölçülmesi, Besleme kartının test edilmesi, Aküden çalışma durumunun test edilmesi, Akü hatası konumunun test edilmesi, Panel besleme voltajının kontrol edilmesi, Panel üzerinden algılama zonu alarm aktivasyonu yapılması, Sahadan hata üretilerek panel fonksiyonlarının kontrolü, Panel üzerinden detektör zonu devreden çıkarılması ve devreye alınması, Yazıcının kontrollerinin yapılması, Açık devre, kısa devre, arıza, kirlilik gibi saha arızalarının giderilmesi için süpervizör hizmeti verilmesi, Bakım çalışmaları EN-54-14 standartlarına göre yapılması gerekmektedir.
2.2 YANGIN ALGILAMA SİSTEMİ SAHA ELEMANLARININ BAKIM VE KONTROLÜ
Rasyonel olarak saha elemanlarının adres kontrollerinin yapılması, Planlanan bakım tarihlerinde kirli olan TÜM detektörlerinin temizlikleri ve testlerinin yapılması, Planlanan bakım tarihlerinde ısı detektörlerinin rasyonel olarak kontrolleri ve testlerinin yapılması, Bakım sırasında her mahalde bir modül senaryo testi ve bağlı oldukları giriş modüllerinin aktivasyonunun kontrollerinin yapılması, Manüel alarm butonlarının rasyonel olarak test aktivasyon çubuğu yardımı ile aktive edilerek kontrollerinin yapılması, Periyodik bakım faaliyetleri esnasında yangın paneline bağlı olan sirenlerin test edilmesi, Periyodik bakım faaliyetleri esnasında yangın panelinden kumanda edilen fonksiyonlarının (asansörler, turnikeler ve acil çıkış kapıları vb.) çalışmalarının test edilmesi gerekmektedir.
2.3 YANGIN DOLAPLARI BAKIM VE KONTROLÜ:
Hortum ucundaki lans kontrolü yapılır, Dolap içerisindeki hortumun sağlamlık kontrolü ve su kaçağı kontrolü yapılır, Dolap ana vanasının kontrolü yapılır, Hortum makarasının çalışıp çalışmadığının kontrolü yapılır, Su kaçağı kontrolü yapılır, kaçak varsa giderilir, Dolap genel temizlik kontrolü yapılır, Dolap kilidinin kontrolü yapılır, Dolap su tesisatı kontrolü yapılır, Yangın hidratının küflü, paslı yerlerinin boya rötuşu yapılır, Binalarda bulunan yangın dolaplarının ve hortum makara sistemlerinin bakımları TS EN 671-3 maddesi uyarınca yapılacaktır, oluşabilecek tüm arızalar raporlanmalıdır.
2.4 BASINÇLANDIRMA FANLARININ BAKIM VE KONTROLÜ:
Bina yangın hollerinde bulunan temiz hava Basınçlandırma Fanlarının yangın senaryosundan gelen komut ile devreye girdiği, yangın algılama sisteminde alarm yokken fanların kapalı konumda olduğu kontrol edilir, sorun varsa rapor edilir. Cihaz ile kanal arası bağlantıları kontrol et. Gerekli yerleri sıkıştır. Hava kaçak kontrolü yap. Gerekli yerlerin silikonlarını yenilenir. Cihazın askı sistemini kontrol et. Gerekli yerleri sıkıştır. Elektrik klemens bağlantı civatalarını kontrol et. Gerekirse sıkıştır. Kontrol kapağını açarak fanı gözle muayene et. Davlumbazı temizle ve bağlantıları sıkılaştır. Fanın yatak sesini dinle, yatakları yağla eğer sesli çalışıyorsa titreşim kontrolü yap. Gerekiyorsa üretici firmaya bilgi ver. Cihazın çektiği akımı ampermetreyle ölç ve etiket değerleri ile karşılaştır. Cihaz Önünde Anemometreyle hava hızı ölç ve kaydet. Fanı çalıştırarak yangın merdivenleri katlarını gez ve pozitif basıncın yeterliliğini gözlemle, kapılar basıncın etkisiyle kapanamıyorsa rapor edilmelidir.
2.5 YANGIN DUMAN TAHLİYE FANLARININ BAKIM VE KONTROLÜ:
Kapalı otoparkta bulunan aspiratörlerin yangın senaryosundan gelen komut ile devreye girdiği, yangın algılama sisteminde alarm yokken fanların kapalı konumda olduğu kontrol edilir, sorun varsa rapor edilir. Cihazın askı sistemini kontrol et. Gerekli yerleri sıkıştır. Elektrik klemens bağlantı civatalarını kontrol et. Gerekirse sıkıştır. Kontrol kapağını açarak fanı gözle muayene et. Davlumbazı temizle ve bağlantıları sıkılaştır. Fanın yatak sesini dinle, yatakları yağla eğer sesli çalışıyorsa titreşim kontrolü yap. Gerekiyorsa üretici firmaya bilgi ver. Cihazın çektiği akımı ampermetreyle ölç ve etiket değerleri ile karşılaştır. Otomatik kontrol panellerini kontrol et, algılama ekipmanlarının çalışabilirliğini kontrol et. Motor kutupları güvenli mi, kablolarda aşırı ısınma var mı, elektrik bağlantı kutusunun içi kuru ve temiz mi ve koruması düzgün mü kontrol et. Fanın rulmanlarını kontrol et ve bilyalarını yağla kurallarına uyulmalıdır.
2.6 JETFANLARIN BAKIM VE KONTROLÜ:
Otoparklarda bulunan CO ve ısı dedektörlerinin algılaması ile jet fanların devreye girip girmediği Senaryo Testi ile birlikte kontrol edilecek, sorun varsa raporlanacaktır. Sisteme CO ve Yangın sinyalleri verilerek sistemin çalışır durumda olup olmadığı kontrol edilmelidir. Otopark veya tünel içerisinde meşaleler yardımıyla duman oluşumu sağlanmalı jet fanlarının çalışması sağlanmalıdır, Dumanın tahliyesi gözlemlenerek kontrol edilmelidir. Jet fanlarında oluşabilecek tüm arızalar raporlanmalıdır.
2.7 GAZ DEDEKTÖRLERİNİN BAKIM VE KONTROLÜ:
Otoparklarda bulunan CO ve Kazan Dairesinde bulunan tüm doğalgaz detektörleri uygun test ekipmanları ile test edilmelidir. NFPA, TSE ve EN standartlarında belirtilen kullanım ömürleri dolanların değişimi sağlanmalıdır. Gaz testi ile detektörlerin performans testleri raporlanmalıdır
2.8 BİNADA KURULU OLAN YANGIN SENARYOSU TESTİ
Sistem Yangın başlangıcı durumunun tespitinden sonra yangın senaryosu kapsamında aşağıdaki maddelerle kısıtlı olmayan fonksiyonlar, sistem tarafından hatasız ve eksiksiz olarak gerçekleştirdiği kontrol edilmelidir. Binada ilgili bloğa ait havalandırma sistemlerinin durdurulması, Acil anons sisteminin devreye girmesi, Duman tahliye sisteminin devreye girmesi, Çeşitli yangın bölgeleri arasındaki koruyucu yangın perdelerinin kapatılması, Ana merdiven holündeki ve yangın merdivenlerindeki basınçlandırma fanlarının devreye girmesi, Bina asansörlerinin ilgili katlara yönlendirilmesi ve yürüyen merdivenlerin durdurulması, Gaz kesme sisteminin devreye girmesi, Elektronik kilitlerin serbest bırakılması , Turnike kollarının düşürülmesi, kayar kapıların açılması, Bina Yangın Senaryosunun test edilmesi amacıyla düzenli olarak 3 aylık periyotlar halinde "Senaryo Testi" yapılmalıdır. Yangın senaryosundaki tüm ekipmanların ve yangın senaryosuna entegre edilmiş olan tüm ekipmanların çalışma, performans ve devreye girme süresi testleri kayıt altına alınmalıdır ve sistem kütüğüne konulmalıdır.
2.9 KAZAN, KOMBİ, BRULÖR VE ELEKTRİKLİ TERMOSİFONLARIN BAKIM VE KONTROLÜ
Kazanların yanma odalarının ve cehennemliklerinin temizliği, kazan borularının temizliği, Kazan kapakları üzerindeki ve tesisat bağlantı noktası üzerindeki tüm conta ve sızdırmazlık elemanlarının kontrolü, Kazan besleme, su yumuşatma(mevcut ise)vb.hatların kontrolü, Kapalı devrede kireçlenme varsa kireçlenme kimyasal ile temizliği, Kombi eşanjör temizliği, ateşleme sisteminin bakımının yapılması, Kazanlarda işletme basıncının 1,5 katı olacak şekilde hidrostatik testinin yapılması; Sistem üzerinde bulunan emniyet ventilleri ve diğer emniyet elemanların test edilmesi, Kazan emniyet elemanlarının kontrolü, gerekliyse değişimi, Kazanların tesisata bağlantı noktasındaki pislik tutucu, (vana vb)conta ve sızdırmazlık elemanlarının kontrolü, gerekliyse değişimi, Kazanların bacalarının temizlik ve bakımları yapılacak, Baca eğim -çekiş kontrolü,sızdırmazlık kontrolü,baca topraklaması ve yoğuşma hattının kontrolü, Yanma ayarlarının düzenlenmesi esnasında, baca gazı analiz cihazı ile yanma kontrolü; baca gazı analiz sonuçları ve baca topraklama sonuçları servis raporu ile İşverene verilmesi, Baca gazı analizi, bacadaki O2-CO-CO2,Verim, hava fazlalık katsayı gibi değerlerin kontrolü, Kombi eşanjör temizliğinin yapılması, ateşleme sisteminin bakımının yapılması, Termosifon içi magnezyum anot temizliğinin yapılması, Termosifon Su kaçak testinin yapılması, Termosifonun vanaların açma/kapama kontrolünün yapılması, Hava presostat temizliği, Gaz prostat temizliği, İsli yanma kontrolü,var ise giderimi, Sistemi kontrol eden elektrik panolarının ve otomasyon sistemlerinin bakımının yapılması; Tüm bakımlar bittikten sonra sistemin tam kapasite ile çalıştırılması; Çalışma esnasında sistemin iş sahibine veya iş sahibinin görevlendireceği bir yetkiliye teslim edilmesi, Bakım servis formlarının eksiksiz doldurulup lokasyonda imzalatıldıktan sonra İdari İşler Müdürlüğü’ne teslim edilmesi gerekmektedir.
2.10 YANGIN POMPA GRUBU VE KULLANMA SUYU HİDROFORLARI
Motor akım kontrolü, Pano elektrik aksamı çalışırlık ve bağlantı gevşeklik kontrolü, Basınç algılama ve yardımcı aksam kontrolü, ayarlanması, Yangın seti otomatik devreye girme çalışma kontrolü, Yangın seti manuel devreye girme çalışma kontrolü, Kaplin ayar kontrolü, Pompa basma yüksekliği kontrolü, Salmastra ayarları kontrolü, Genel tesisat kontrolü, Pompa, motor ve panoların bakımı, Denge tankının tüm kontrollerinin yapılması, Jokey pompaların gerekli görevi sağlayıp sağlamadığının kontrolünün yapılması, Su tankında bulunan şamandıra sisteminin kontrolünün yapılması, Otomasyon sisteminin kontrolü(gerekli periyotlarda kendini test etmesi), Garantisi devam eden Yangın hidroforları ve/veya pompaları bakımı yetkili servis tarafından yapılması, Çalışır vaziyette teslim edilmesi, Yangın pompa bakımı bittikten sonra yangın dolap hortum makaraları açılarak en yakın gidere suyun akması sağlanarak hem hortum sağlamlık hemde pompanın devreye girip girmediğinin kontrolünün sağlanması gerekmektedir.
Comments